关于《仙游县商品房预售资金监管规定》的政策解读

　　2023年4月10日，我局印发了《仙游县商品房预售资金监管规定》（仙政建〔2023〕65号）（以下简称《规定》），该文件公开属性为主动公开。现将有关内容解释如下：

　　一、背景依据

　　根据《莆田市商品房预售资金监管规定》文件要求，结合本县实际，对2020年出台的《仙游县商品房预售资金监管暂行规定》进行修订。

　　二、目标任务

　　进一步优化资金监管措施，全力保障商品房预售资金用于项目工程建设，切实维护购房群众合法权益。

　　三、工作进展

　　我局于2023年4月10日印发《规定》，是对《仙游县商品房预售资金监管暂行规定》（仙政建〔2020〕62号）的修订，已印发给各房地产开发企业、商业银行，切实维护购房人合法权益。

　　四、范围期限

　　《规定》为房地产开发企业在商品房竣工验收备案完成前依法预售的项目，本通知自2023年4月10日开始实施。

　　五、主要内容

　　《规定》共七章四十二条内容，各章内容分别为总则、监管账户设立、预售资金缴存、预售资金使用、资金核实拨付、监督管理、附则。

　　（一）明确预售资金范围。商品房预售资金，是指房地产开发企业在商品房竣工验收备案完成前依法预售给购房人，由购房人按合同约定支付的具有购房款性质的所有购房款项，包括已确定对应楼号房号的定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款以及住房公积金贷款、全装修款项等。

　　（二）多方监管保障工程建设。房地产开发企业开立监管账户后，应当与县住建局、监管银行签订商品房预售资金监管协议。监管协议主要内容要在预售方案中体现，协议文本应在售楼场所对外公示，同时作为《商品房买卖合同》的附件。县住建局对监管账户中用于项目工程建设至竣工验收备案和完成房屋所有权首次登记所需的资金实施重点监管，保证预售资金优先用于本项目工程建设。

　　（三）调整重点监管资金额度。重点监管资金额度参照项目建设工程造价、施工合同和交付使用条件等因素确定，具体以该项目中已取得《商品房预售许可证》的所有楼幢建筑面积乘以对应工程造价标准的1.2倍系数测算出应重点监管总额进行统筹监管（测算面积含不可售部分，不同于旧政策以预售面积为准）。单独取得预售许可的地下室可单列测算。全装修工程重点监管资金额度以房屋套内建筑面积乘以装修单价标准进行测算。

　　（四）分类分节点拨付重点监管资金。使用应按照项目工程建设进度节点，以每个楼栋为单位工程申请支取使用重点监管资金。参照市级监管政策，重点监管资金按地上建筑、地下室及全装修三个类型及多个支取节点进行监管。其中：

　　1.地上建筑工程支取节点和比例。共有7个支取节点：⑴取得预售许可证累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管额度的30%；⑵工程形象进度地上总层数达到一半，累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管额度的50%；⑶主体工程封顶且屋面构架完成，累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的65%；⑷外墙装修全部完工落架（包括主体建筑的门窗、栏杆、外墙涂料等全部完成），累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的75%；⑸单位工程完成建设（包括电梯、公共区域装修、入户门、水电管线等完成施工安装），且取得《工程质量监督报告》，累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的85%；⑹完成项目竣工验收备案，累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的95%；⑺完成房屋所有权首次登记，可申请支取全部监管资金并撤销预售资金监管。

　　2.地下建筑工程支取节点和比例。共有4个支取节点：⑴取得《商品房预售许可证》（进度达到地面±0.00），累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的55%；⑵地下工程全部完成建设，且取得《工程质量监督报告》，累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的80%；⑶项目完成竣工验收备案，累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的90%；⑷完成房屋所有权首次登记，可申请支取全部监管资金。

　　3.全装修工程支取节点和比例。共有4个支取节点：⑴主体建筑工程取得《工程质量监督报告》后，因购买装修材料需要，根据装修材料采购合同及正式发票等，可申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的20%；⑵装修工程取得施工许可证后，完成户内水电管线安装、墙体粉刷、地板铺设以及吊顶安装等工程，累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的50%；⑶装修工程完成竣工验收备案，累计申请使用资金额度不超过该单位工程重点监管资金总额的95%；⑷剩余5%作为装修工程质量保修保证金，项目交付使用后满3年可申请支取其中3%、满5年可以全部取出，撤销装修款项监管。

　　六、关键词诠释

　　商品房预售资金，是指房地产开发企业在商品房竣工验收备案完成前依法预售给购房人，由购房人按合同约定支付的所有购房款，包括预付款、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款以及住房公积金贷款。

监管银行，是指能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准、确保预售资金监管安全的商业银行。

监管账户,是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

预售人是指房地产开发企业。

　　七、联系人及联系电话

　　县住建局徐花清    0594-7991519

　　八、深度解读、延伸解读

　　（一）强化购房定金缴存监管。为规范定金缴存行为，要求房地产开发企业提供的认购协议应明确约定已确定楼号房号的定金未存入项目监管账户,此认购协议无效,购房人可随时解除协议。在签订商品房买卖合同前，购房人举证房地产开发企业将已确定楼号房号的定金存入非监管账户并主张退还定金，经查证属实的，县住建局可采取相关措施督促房地产开发企业按协议约定退还定金。

　　（二）创新举措助力工程持续建设。近年来，房地产市场销售低迷，诸多项目建设资金回笼缓慢，建设资金紧张影响工程进度。为保障项目持续建设，明确规定房地产开发企业可提供关联企业（同一集团或实际控制人）开发的无抵押、无查封且已办理产权登记的商品房等不动产作为担保，向县住建局申请办理重点监管资金预支业务。明确抵押担保预支业务申请条件：⑴不动产需抵押登记至县政府指定的国有企业名下；抵押物备案价总额（无备案价则按市场评估价）应超预支重点监管资金2倍及以上；⑵预支重点监管资金总额不得超过抵押物价值总额，抵押物价值总额测算标准参考所在项目同类型商品房等不动产成交均价（以收到申请报告之日界定）且在参考价基础上按70%进行折算；⑶提前使用重点监管资金的项目通过建设工程竣工验收备案后方可解除抵押担保。

　　（三）夯实农民工工资保障措施。房地产开发企业在申请拨付工程进度款时，应依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理实施细则》等相关规定，按不低于20%的比例直接拨付到农民工工资专用账户，且应当满足农民工工资按时足额支付的要求。房地产开发企业未按相关法律及本规定要求拨付农民工工资的，不得申请预售资金用于支付其他费用。

　　（四）实行差异化监管。根据房地产开发企业的信用评价等级或项目信贷情况，对重点监管资金额度实行差异化监管。在满足主体封顶节点后，对信用等级高、未设立土地和在建工程抵押的企业，可降低重点监管额度不超过5%；对信用等级低的企业或风险项目，可上调重点监管额度不超过5%。