莆田市住房和城乡建设局关于印发公共租赁住房腾退服务工作导则的通知
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各县（区、管委会）住建局：
为加强公共租赁住房退出管理，规范腾退服务，根据《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）、福建省进一步加强保障性安居工程建设与管理工作七条措施、省印发公共租赁住房分配工作实施细则和我市公租房管理制度规定等，制定我市《公共租赁住房腾退服务工作导则》。现印发给你们，请遵照执行。
莆田市住房和城乡建设局
2023年12月4日
公共租赁住房腾退服务工作导则
一、范围
本文件旨在规范公共租赁住房腾退服务的名词和释义、基本原则、腾退对象确认、结果认定、腾退实施、监督与改进，实现公租房持续公平善用。
本导则为指导性文件，适用于莆田全市范围内政府投资公共租赁住房的腾退服务工作。
二、导则依据文件
下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注文号、日期的引用文件，仅该文号、日期对应的版本适用于本文件；不注文号、日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单) 适用于本文件。
三、名词和释义
下列名词和定义适用于本文件。
（一）公共租赁住房（公租房）：限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
[依据：《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）、 《莆田市公共租赁住房管理规定》（莆政综〔2011〕76号）、莆田市公共租赁住房准入标准条件]
（二）实物配租（配租）：公租房所有权人或其委托的运营管理机构向保障对象提供公租房、签订租赁合同并按照政府规定或指导的公租房租金标准收取租金的公租房保障方式。
[依据：《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）、《福建省住房和城乡建设厅关于进一步加快公租房建设与分配的通知》（闽建住〔2018〕6号）]
（三）保障对象（配租对象、承租人）：经审核获得公租房实物配租保障资格并获得实物房源配租的家庭、个人申请人，也包括政府投资公共租赁住房面向园区企业等分类保障群体实施定向配租（整租）的企业员工承租人。
[依据：《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）、 《莆田市公共租赁住房管理规定》（莆政综〔2011〕76号）、《莆田市人民政府关于进一步加强保障性住房管理的通知》（莆政综〔2013〕164号）、《莆田市保障性安居工程协调小组关于加强公共租赁住房并轨配租管理的通知》（莆保障房〔2015〕13号）]
（四）腾退（清退）：公租房所有权人或其委托的运营管理机构对不再符合保障条件的保障对象或配租房源进行退出处置的活动。
[依据：《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）、 《莆田市公共租赁住房管理规定》（莆政综〔2011〕76号）]
四、基本原则
（一）坚持合规性原则，公开资格条件、程序、腾退结果。
（二）满足效能性原则，提升办事效能和公共资源的使用效能。
（三）体现人性化原则，关注腾退对象的合理需求，文明服务。
五、腾退对象确认
包括资格复核不通过、入户走访发现违规2种情形：
（一）保障对象资格复核不通过。应按照表1内容对保障对象是否符合实物配租资格进行审核。
表1 资格条件复核内容
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审核 项目 |
审核内容 |
纳入清退对象标准 |
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人员 信息 |
家庭成员、婚姻状况、户籍变动、申请人常住地、行为能力等 |
保障对象因婚姻状况变更、人员死亡、户籍迁移等情况导致家 庭人员、户籍、常住地、行为能力等发生变更，且不再符合公租房准入条件。 |
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住房 信息 |
不动产登记(含转移登记) 、期房网签合同备 案、国有公房承租、农村宅基地审批、房屋（土地）征收等 |
保障对象有不动产登记(含转移登记) 、期房网签合同备案等 住房变化， 或享受国有公房承租、农村宅基地审批、房屋（土地）征收等住房安置政策的，或因家庭成员比变动造成人均住房面积超标的。 |
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财产 收入 信息 |
低保、低保边缘、分散供应等认定，家庭（人均）可支配收入、家庭（人均）总资产、存款、企业投资额、车辆登记、公积金、社保缴存等 |
保障对象已取消低保、低保边缘、分散供养认定， 或家庭（人均）可支配收入、资产、社保缴纳、企业投资额、车辆价值、公积金缴存等超过规定标准的。 |
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其他 |
公租房准入标准规定的稳定就业条件等 |
保障对象不具备稳定就业条件规定的就业情况以及有效住房公积金、社保缴交时长的；隐瞒上述家庭人员、住房、财产收入等信息的。 |
资格条件复核实行年审和定期轮查相结合制度，应采取公租房信息管理系统线上数据共享、比对核查和线下调查走访佐证相结合的方式进行复核。
（二）保障对象入户走访发现违规情形。应按照表2内容对保障对象是否存在违规行为进行实地核查。
表2 入户走访核查内容
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审核 项目 |
审核内容 |
纳入清退对象标准 |
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入住 情况 |
通过入户走访核查、核验承租人入住情况，或通过小区人脸安防、公租房水、电、气使用情况等进行核查 |
承租人转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的。 |
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承租人改变所承租公共租赁住房用途的。 |
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承租人破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的。 |
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承租人在公共租赁住房内从事违法活动的。 |
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承租人无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。 |
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承租人无正当理由拖欠租金累计6个月以上的。 |
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承租人家庭实际经济状况与申报情况明显不符，经复核不再符合准入资格条件、经查清未如实申报、或承租人拒绝配合资格复核的。 |
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承租人违反租赁合同约定条款、义务，经催告仍拒不履行的。 |
六、结果认定
（一）腾退方式。分为差异化租金调节和腾退房源2种方式：
1．差异化租金调节
（1）对于不再符合低保、低收入住房实物配租保障条件，但仍符合中低收入家庭条件的，按照保障对象收入标准实行差异化租金。
（2）对于因收入或资产超标不符合条件、确无其他住房的，搬迁期满距合同期止之日30天及以上的，可按市场租金继续给予过渡。
（3）对于最低生活保障、分散供养、优抚等特殊困难家庭，因购买经济适用房未交房无经济能力在市场承租住房、被征迁未回迁（货币化安置除外），且在我市确无其他住房的，可按市场租金继续过渡。
（3）公租房租金、市场化租金标准按照《福建省物价局 福建省住房和城乡建设厅福建省财政厅关于印发<福建省公共租赁住房租金管理办法>的通知》（闽价服〔2017〕305号）确定。各县区、管委会有特别规定对象类型边缘情形调节系数的，按属地租金管理制度执行。
享受差异化或市场化租金的认定条件应符合表 2 的规定。
表2 差异化租金保障对象认定条件
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项目 |
类别 |
经济状况认定条件 |
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差异化 租 金 |
低收入住房困难家庭 |
家庭人均年收入低于3万元、家庭总资产低于9万元；人均住房面积低于16平方米 |
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差异化 租 金 |
中等偏下收入住房困难家 庭 |
家庭年总收入低于18万元、家庭总资产低于36万元。单人家庭的，个人年总收入低于7万元、总资产低于14万元；人均住房面积低于16平方米。 |
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市场化租 金 （过渡） |
资产收入超标住房困难家庭 |
家庭（个人）年总收入或总资产超过中等偏下收入住房困难家庭认定条件；人均住房面积等于0。 |
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市场化租 金 （过渡） |
特殊困难家庭 |
民政认定的最低生活保障、分散供养、优抚等特殊困难家庭；因购买经济适用房未交房无经济能力在市场承租住房、被征迁未回迁（货币化安置除外），且在我市无其他住房。 |
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项目 |
类别 |
经济状况认定条件 |
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…… |
其他 |
县区、管委会规定的对象类型边缘情形 |
[依据：《福建省住房和城乡建设厅等6部门关于进一步加强保障性安居工程建设与管理工作的七条措施的通知》（闽建住〔2021〕6号）、《莆田市保障性安居工程协调小组关于进一步加强公共租赁住房管理租后管理的通知》（莆保障房〔2021〕8号）]
2．腾退房源
对保障对象均死亡或拥有住房等原因不再符合实物配租保障条件的，开展公租房腾退工作。
（二）公示
资格审核结果宜通过当地人民政府或主管部门门户网站信息公开专栏、保障对象户籍所在地村（居委会）等途径予以公示，公示期限不少于5个工作日。
（三）异议处理
1．保障对象对资格审核结果有异议，可在资格审核结果公示期内向住房保障部门申请异议复核，提交相应举证资料。
2．当地住房保障部门应当会同有关部门对异议内容进行复核，异议复核可通过信息系统数据共享、提请相关部门核查、原始档案比对和实地摸排走访等方式开展。
3．复核结果应在15 个工作日（含公示期）内书面告知保障对象，载明资格审核、驳回理由、异议申请及复核结论等内容。
七、腾退实施
（一）准确性
应确认腾退对象名单和方式，明确时间和责任人。
（二）合规性
1．差异化租金调节
（1）市场化调节时，公租房所有权人或所委托的运营管理机构应与其重新签订公租房租赁合同（或补充合同）。合同中应载明：合同编号、出租人信息、承租人和共同承租人信息、公租房信息(含地址、面积、装修、设施等情况) 、租赁期限及用途、过渡期限、租金及支付方式、租赁期间相关费用、房屋使用及修缮、房屋退出与验收、争议解决方式等内容。
（2）双方签订的《公租房租赁合同》应 30 日内报送当地住房保障部门备案。
2．腾退房源
（1）应在腾退名单确定后 10 个工作日内， 向腾退对象下达《房屋腾退通知书》， 载明腾退对象、腾退原因、腾退依据、承租方须执行的事项和时间、办理机构、陈述申辩方式等。
（2）宜在保障对象收到《房屋腾退通知书》15 个工作日后，向未腾退的腾退对象下达《行政处理告知书》，载明租赁合同信息、腾退原因、拟腾退决定、承租方须执行的事项和时间、双方权利等。
（3）应在保障对象收到《行政处理告知书》15 个工作日后， 向未腾退的腾退对象下达《行政处理决定书》，载明租赁合同信息、腾退对象、腾退原因、相关证据、行政决定、双方权利等。
（4）应对收到《行政处理决定书》期满60日内未申请行政复议或6个月内未提起行政诉讼的腾退对象，下达《履行催告书》载明《行政处理决定书》文号和内容、催告内容等。
（5）腾退文书示例参见附录。
3．送达
宜通过当面送达、留置送达或公证送达的方式发送腾退文书。
4．处置
（1）应在腾退文书送达过程中向腾退对象开展政策解读、争议调解等服务。
（2）应退未退的，自下达《房屋腾退通知书》之日起至搬迁期满之日区间的按合同租金标准的2倍计租，搬迁期满按市场租金计租。
[依据：《莆田市保障性安居工程协调小组关于进一步加强公共租赁住房管理租后管理的通知》（莆保障房〔2021〕8号）]
（3）拒不腾退的，按司法途径进行。
（4）应做好验房工作，对腾退的公租房屋及室内设施设备使用状态、费用清缴情况及相关物品移交情况进行验收。
（5）应对腾退结果进行公示。
5．记录、归档
腾退各阶段应做好记录和证据固定，并归档案例卷宗。
（三）规范性
1．腾退房源各阶段程序应依据《中华人民共和国行政处罚法》、《福建省行政执法条例》规程；并处罚款的，依据《中华人民共和国行政处罚法》、《福建省住房和城乡建设系统行政处罚裁量权基准》。
2、相关文书内容应规范执行《莆田市住房和城乡建设局修订<行政执法文书基本格式>的通知》（莆建法〔2023〕5号）。
（四）文明性
服务人员应着装整洁、标识鲜明、礼貌用语、熟悉清退工作流程、具备相应知识水平、有较好的语言表达能力，并具备基本的业务水平和应急事件处理能力。
（五）安全性
1．情绪疏导
应做好腾退对象的情绪疏导，避免发生过激行为。
2．社会稳定风险评估
（1）下达《腾退决定书》前，应开展社会稳定风险评估。评估报告包括但不限于：
——基本情况；
——评估情况；
——评估意见及建议；
——预防和处置工作的具体措施。
（2）评估可采取座谈、听证、走访等方式，并留存影像资料。
（3）应分析可能产生的风险点、防控和对应措施。
（4）应围绕合法性、合规性、合理性、可行性和可控性等维度进行评估分析，确定风险等级，给出评估建议。
八、监督与改进
（一）应针对腾退情形、过程、结果和反馈建立跟踪监督机制。
（二）应根据监督和投诉发现的问题，持续改进。
附录
(资料性)
腾退文书示例
示例1：《房屋腾退通知书》。
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房屋腾退通知书(范本) (公共租赁住房实物配租地址)住户XXX： 经核实， 以上公共租赁住房原承租人 (姓名) 1.已死亡； 2.拥有房产 (具体坐落、建筑面积、备案或登记日期 等信息，准入条件情况等) ；3.拥有资产（资产类别、数量、价值，准入条件情况等）4.累计6个月以上拖欠租金 (截止XX日期拖欠租金X个月，欠缴租金共计XX元) ；5.存在转借、出借或者擅自调换所承租公共租赁住房行为；6.无故闲置（闲置累计时间情况） 7. (其他情形) 。经审核，依据《公共租赁住房管理办法》第七条/第二十七条/第二十九条/第三十一条、 《莆田市公共租赁住房管理规定》（莆政综〔2011〕76号）第四十条/第四十一条及XXXXX(本地准入条件文件)，已取消你户公共租赁住房保障资格。现根据《莆田市公共租赁住房管理规定（试行）》第四十条、 四十一 条规定、《XX市公共租赁住房实物配租租赁合同》（编号：XXX）第XXX条“XXXX”之规定， 请你 户于 (日期) 前将上述房屋腾空、退还给 。如逾期不退，我单位将依法采取行政处罚程序，并向属地人民法院申请强制执行。对前述告知事项，你户可在收到本告知书之日起5个工作日内提出书面陈述、申辩意见，逾期未进行陈述和申辩的，视为放弃此权利。 特此通知。 附： 单位名称： 地 址： 联系电话： 单位名称：(市、县级人民政府住房保障行政主管部门) 20XX年XX月XX日 |
B
示例2：《行政处理告知书》
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XXX： (合同签订日期) ， (承租人) 与 (出租方) 签订了《XX市公共租赁住房实物配租租赁合同》， 约定： (出租方) 将坐落于 (公租房地址) 房屋出租给 (承租人) 使用， 租赁期限： 。 租赁期间届满后双方未续签合同， (承租人) 实际使用该房屋。 经调查核实： 1. (死亡日期) ， (承租人) 死亡， (侵占人) 不是该房屋的同住人，也不是保障对象， 目前 房屋仍被占有使用； 2. (日期) ， (承租人) 已备案或登记 (具体坐落) 房产， (建筑面积) ；3. (日期) ， (承租人) 拥有资产XXX，价值XXX；4.截止 (日期) ， (承租人) 已累计XX个月拖欠租金，欠缴租金共计XX元； 5. (承租人) 存在转借、出借或者擅自调换所承租公共租赁住房行为；6. (承租人) 存在时间无故空置公租房行为，累计空置时间XXXX；7 (其他情形) 。 (出租方) 决定收回该房屋。 现根据《公共租赁住房管理办法》第二十七条/第二十九条/第三十一条、《莆田市公共租赁住房管理规定（试行）》第四十条、 四十一条、《XX市公共租赁住房实物配租租赁合同》（编号：XXX）第XXX条“XXXX”规定， 请你方在收到本告知书之日起15日内将上述房屋自行腾空并移交给 (出租方) 并支付自XX年X月X日暂计至XX年X月X日的租金XXXX元，滞纳金XX元，合计XX元（实际缴交金额以你户到XXXXXX办理退房手续时计算的金额为准）。 如逾期不自行腾退交还房屋的，我方拟依法作出腾退收回 (公租房地址) 房屋的行政处理决定。 你方在收到本告知书后有权进行陈述和申辩。请你方在收到本告知书之日起5日内书面提出陈述和申辩，逾期不陈述、申辩的视为放弃陈述和申辩的权利。 单位名称：(市、县级人民政府住房保障行政主管部门) 20XX年XX月XX日 |
C
示例3：《行政处理决定书》
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行政处理决定书(范本) 当事人：(姓名：性别： 民族：出生年月：住址：公民身份号码：联系电话：) (合同签订日期) ， (承租人) 与 (出租方) 签订了《XX市公共租赁住房实物配租租赁合同》， 约定： (出租方) 将坐落于 (公租房地址) 房屋出租给 (承租人) 使用， 租赁期限： 。 租赁期间届满后双方未续签合同 (承租人) 实际使用该房屋。 经调查核实： 1. (死亡日期) ， (承租人) 死亡， (侵占人) 不是该房屋的同住人，也不是保障对象， 目前 房屋仍被占有使用； 2. (日期) ， (承租人) 已备案或登记 (具体坐落) 房产， (建筑面积) ；3. (日期) ， (承租人) 拥有资产XXX，价值XXX；4.截止 (日期) ， (承租人) 已累计XX个月拖欠租金，欠缴租金共计XX元； 5. (承租人) 存在转借、出借或者擅自调换所承租公共租赁住房行为；6. (承租人) 存在时间无故空置公租房行为，累计空置时间XXXX；7 (其他情形) 。上述行为违反了《公共租赁住房管理办法》第七条/第二十七条/第二十九条/第三十一条、《莆田市公共租赁住房管理规定（试行）》第四十条、 四十一条规定。 (出租方) 决定收回该房屋。 我局已于XX年X月X日向你户送达《房屋腾退通知书》，于XX年X月X日作出《行政处理告知书》（文号），通过XXX方式送达你户，你户XXXXX ，在规定时间内， 当事人未向我方进行陈述和申辩， 也未腾退房屋。 (陈述立案查处、责令当事人改正、当事人要求陈述申辩以及举行听证等过程)。 以上事实，有以下证据证实： 证据一： 证据二： 证据三： 根据《公共租赁住房管理办法》第二十七条/第二十九条/第三十一条、《莆田市公共租赁住房管理规定（试行）》第四十条、 四十一条规定及《XX市公共租赁住房实物配租租赁合同》（编号：XXX）第XXX条“XXXX”，现对你户作出如下行政处理： 1、依法取消你户保障资格，解除租赁合同，责令 (当事人) 于本决定生效后十五日内腾空位于 (公租房地址) 房屋并移交给 (出租方) ； 2、收取你户房屋租金，实际缴交金额以你户到XXXXXX办理退房手续时计算的金额为准（自XX年X月X日暂计至XX年X月X日的租金XXXX元，滞纳金XX元，合计XX元）； 本决定送达当事人，即发生法律效力。 你方如不服本决定， 可以在收到本决定书之日起60日内向当地人民政府申请行政复议， 也可以在收到本决定书之 日起6个月内向当地人民法院提起行政诉讼。但在复议、诉讼期间，行政处罚不停止执行。逾期不申请行政复议、 不提起行政诉讼，又不履行本行政决定的，我方将依法申请人民法院强制执行。 单位名称：(市、县级人民政府住房保障行政主管部门) 20XX年XX月XX日 |
示例4：《履行催告书》
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履行催告书(范本) 当事人：(姓名) 我方已于20XX年XX月XX日向你方送达 (文号) 《行政处理决定书》， 因你方未在法定期限内申请行政复议、提起行政诉讼，视为你方放弃申请行政复议、提起行政诉讼的权利。 (文号) 《行政处理决定书》责令你方于本决定生效后十五日内腾空位于 (公租房地址) 房屋并移交给 ，并支付占用公共租赁住房期间的租金 元（自XX年X月X日暂计至XX年X月X日的租金XXXX元，滞纳金XX元，合计XX元）。 但你方至今未履行到位。 根据《中华人民共和国行政强制法》第五十四条的规定，现请你方在收到本催告书之日起十日内腾空位于 (公租房地址) 房屋并移交给 ，并支付占用公共租赁住房期间的租金 元。逾期不履行的，我方将依法申请人民法院强制执行。 单位名称：(市、县级人民政府住房保障行政主管部门) 20XX 年 XX 月 XX 日 |
莆田市住房和城乡建设局 2023年12月4日印发
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