索 引 号:PT01100-0200-2017-00076

发布机构:仙游县人民政府

备注/文号:仙政文〔2017〕101号

发文日期:2017-04-21

仙游县人民政府关于加快化解商业办公房地产库存的通知

发布时间:2017-04-28字体显示:    默认阅读:

仙政文2017101

 仙游县人民政府关于加快化解商业

办公房地产库存的通知 

各乡镇人民政府、管委会鲤城街道办事处县直有关单位:

为深入推进供给侧结构性改革,进一步加快化解我县商业办公用房库存,根据《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(闽政办〔2016108号)和《莆田市人民政府关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(莆政综〔201724号)等相关文件精神,结合我县实际,现就加快化解我县商业办公房地产库存有关事项通知如下:

一、支持项目转型

对尚未开发建设的商业办公房地产项目用途转型,在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,按照“依法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定的原则稳步推进。转型项目容积率、建筑密度不得增加,绿地率不得减少,并满足停车位及各项公共服务设施配套要求

(一)适用范围

引导未开发建设的非住宅房地产项目转型利用,调整为商品住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化娱乐产业、教育产业、旅游产业、体育产业、软件产业、物流产业、电子商务、众创空间、企业总部等项目。

20151231日前在本县内通过招拍挂取得国有土地使用权、尚未开发建设(含部分未开发建设但可单独下达规划条件并经公示无异议)的商业办公房地产项目可由建设单位申请用地规划整体或部分转型。土地出让条件(合同)设定为自持或不可分割的、未缴清土地出让金的、土地用途为酒店的,以及依法认定为闲置土地的除外。

按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应按程序申请批准后,重新办理相关用地手续、核定相应的土地出让金,若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的,不予退还。

(二)组织机构

建立仙游县商业办公房地产项目转型联席会议制度,由县住建、国土、规划、财政、消防等相关部门组成。联席会议办公室(以下简称“联席办”)设在县住建局,负责商业办公房地产项目转型的申请受理、组织审核、跟踪进展、牵头协调等相关工作。县住建局负责对我县非住宅商品房库存去化周期等情况进行认;县规划局负责对项目转型是否符合城乡规划,以及容积率、建筑密度、绿地率指标变化和停车位、各项公共服务设施配套等情况进行认定;县国土局负责对项目转型是否符合本级土地利用总体规划、土地出让条件是否设定为自持或不可分割、是否缴清土地出让金、是否为闲置土地等情况进行认定;县财政局负责对土地出让金收和分配等情况进行认定;县消防大队负责对转型调整后的设计方案依据消防技术规范进行指导。

(三)申请程序

1.2017425县住建局召开全县房地产开发企业座谈会,引导有转型意愿的房地产开发企业在430日前向县住建局提出书面申请(逾期不予受理);

2.2017515日前县住建局会同县规划局、国土局、相关乡镇(街道)、管委会实地认定项目开发建设等情况;

3.2017530日前联席办对申报材料进行审核认定,提出可以调整的项目清单报县政府批准;

4.2017615日前县规划局按新用途拟定规划条件,并函告县国土局;

5.2017630日前县国土局就新的规划条件核定补缴土地出让金、拟定土地出让调整方案并上报县政府研究确定;

6.县政府研究确定后,由县规划局按程序完成地块控规调整报批;

7.有关部门按各自职责依程序重新审批各项手续。

(四)土地出让金核定

县规划局提出项目转型用途和规划条件,县国土局依据《国土部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>(试行)的通知》(国土资厅发〔201320号)要求,以公开摇号方式选定土地评估机构并以委托的日期为评估基准日,评估新、旧用途土地使用权价格,并提交土地出让底价领导小组集体讨论确定。转型新用途土地价格按经论证评估备案价与该区域最近一年(转型地块评估时点前一年)相同土地级别、相同规划用途公开出让宗地最高成交楼面地价进行对比,取其高的价格若该区最近一年没有相同土地级别、相同规划用途的公开出让宗地的,按近一年低一级土地级别、相同规划用途公开出让宗地最高成交楼面地价进行对比,取其高的价格。旧用途土地价格按评估价与原土地用途成交价进行对比取其低的价格。按以上新、旧用途土地总价差定应补交的土地价款,补地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积(若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的,不予退还差价)县国土局定补土地价款随同土地调整方案,提交县政府研究确定,县国土局启动相关审批程序并公示7公示无异议的,县政府给予土地用途变更批复申请房地产项目转型的业主在县政府批准土地用途变更方案后10个工作日内与县国土局签订土地出让合同变更协议,并在协议签订之日前缴清土地出让金。逾期不签订合同变更协议的,由县国土局报经县政府批准,撤销转型调整方案,终止该房地产项目宗地的转型。

商业办公房地产项目用途转型后的土地使用年限,起始日按原出让合同交地之日确定,终止日期按国家法定最高年限确定。

二、促进销售利用

对已建或在建销售困难的商业办公项目,积极引导企业自持转化一点,扩大供需对接转型一点,结合双创转变一点,重组整合转让一点,使库存量下降到合理比例。

(一)鼓励购买租赁商业办公用房

1.房地产开发企业应转变经营模式,采取售租并举的营销方式,探索开发适合年轻人需求的长租公寓、SOHO项目等新产品,委托专业的代理经租机构经租房屋。鼓励房地产开发企业自持物业,鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。对符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目,允许铺设燃气管道,允许SOHO项目按照民用住宅收费标准收取水、电、气费用。

2.对一次性购买库存商业办公1000平方米以上进行出租的,5年内房屋出租收入所缴纳相关主要收(即增值税、房产税、企业或个人所得税),按地方级所得财力50%给予奖励。

3.鼓励旧城改造、库区移民等征迁项目通过货币化安置购买商业办公用房,对购买商业办公用房的补贴标准另行制定。

4.县住建局要积极搭建购房服务平台,引导房地产开发企业承诺“团购”价格优惠幅度并签订“团购”优惠框架协议,及时发布“团购”商业用房信息,促进购买商业办公用房的业主与在售商品住房项目对接。

(二)提升商业办公用房利用价值

1.在不改变规划条件的前提下,鼓励企业根据市场需要重新申请报批规划方案,调整项目业态;涉及项目改建的,按有关规定依法减免相关规费。

2.库存商业办公用房在确保工程质量和消防安全的前提下,可分割或合并进行销售,土地出让合同已约定不可分割的除外。

3.加大市场配置资源力度。县人民政府可根据公共配套需求,通过回购、土地置换等形式,将闲置商业办公用房或项目调整使用功能用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用;同时,鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业,盘活市场资源。

4.支持建筑、金融、电商等特色行业总部企业租赁商业办公用房,对进驻特色行业总部的企业,年纳税在100万元及以上的,按租金收入缴纳的相关主要税收(即增值税、房产税、企业所得税)县地方级所得财力的50%予以补助18个月。

5、对集中式大卖场经营模式、商务楼宇经济总部等,在企业登记、证照审批、运营方式、信贷税收等方面,按照一企一策、一楼一策提供便利服务和优惠政策。

6、规范营业和办公场所,企业、个体工商户等市场主体,其营业执照登记的住所(经营场所)应当符合《福建省市场主体住所(经营场所)登记管理办法》相关规定。

、加强市场监测

要加强在建在售商业办公房地产项目交易跟踪监测,提高市场分析的实效性和精准性,实时掌握市场交易及库存动态。统一商业办公房地产库存统计口径,房地产开发企业明确自持、出租等不予销售的商业办公用房面积以及配套可售车库(位)面积不计入库存统计范围。

、防控市场风险

县住建局要进一步梳理排查商业办公房地产风险项目清单,建立台账,密切跟踪项目建设和销售情况,及时县政府报告并提出建意见,防止出现“烂尾”项目。对在建在售商业办公房地产项目出现资金风险的,要推动建立政府、房企、银行、税务、承建商的合作协调机制,按照“分类处置”原则,一企一策,加大对商业办公房地产项目金融支持力度。对已售停建的“烂尾”项目,要积极协调化解购房人、施工方与开发企业之间的矛盾纠纷。要积极引导有实力、信誉好的房地产企业,对资金困难的商业办公房地产项目实施兼并重组,促进项目建成销售,化解风险。要规范房地产开发企业和中介机构行为,建立房地产开发企业和房地产中介机构信用档案,落实商品房预售资金和存量房交易资金(含定金)监管制度。

五、通知由县住建局负责解释。

仙游县人民政府        

2017421       


(此件主动公开)           

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